深圳,到底怎麼了?

2019年,深圳演繹了一曲曲「冰與火之歌」:前有國家戰略部署及經濟學家張五常前有國家戰略部署及經濟學家張五常「地球經濟中心」之冀望,後有經濟突然「失速」之不適及「產業空心化」之質疑;前有在中美貿易戰中獨挑大樑的粵海街道辦,後有深陷輿論漩渦、成為眾矢之的的華為。近距離觀察,深圳經濟卻有「冰火兩重天」之景象:一方面是經濟增速下滑勢頭過快,另一方面是房價上漲獨領風騷;一方面是國有投資高速增長,另一方面是私人投資大幅度下降;一方面是龍華區經濟陷入低增長,租金上漲,工廠外遷,另一方面是南山繼續保持高增長,灣區板塊火熱;一方面是豪宅與新盤惹千人搖號搶購,銷售現場火爆,價格動輒十萬一平,另一方面是寫字樓空置率持續上升,企業倒閉、停業、退租之勢頭未減。深圳,到底怎麼了?愛爾蘭經濟學家理查德·坎蒂隆曾經在其著名的《商業性質概論》中指出:「土地擁有者決定了一個國家的人口數量和市場價格。

」其實,惜土如金的深圳,可從其土地政策及房地產市場中大致可預測或感知這座城市的未來。本文以房地產視角透視深圳經濟的問題及前途。1. 深圳過去:住房,還是製造業?

一切還得從房價說起。2015年開始,深圳引領了新一輪全國房價普漲。2015年深圳樓市均價從前一年的2.39萬上升到3.

34萬;2016年繼續上漲到5.34萬。2016年底開始調控,此後兩年多時間,深圳房價一直處於橫盤狀態,新房成交量快速萎縮。兩年時間,深圳房價高位翻倍,均價上漲了3萬元一平米,市場大為吃驚,很多人大為不解。

最開始,深圳房價大漲的合理解釋是供需嚴重失衡,即深圳可開發的土地供給量太少。深圳土地面積為1997平方公里,只有北京的12%。深圳常住人口為1302,加上流動人口應該在2000萬左右。深圳的人口密度大於北上廣。

2005年深圳出台了《深圳市基本生態控制線管理規定》,劃定了974 平方公里不可開發,佔去了將近一半的面積。這意味着,深圳只有1023平方公里的土地可供開發。以此計算,深圳的實際人口密集可能達到2萬/平方公里,這已經是世界上人口密度最高的大城市之一。在這1023平方公里中,2016年已經建成的面積達到了923.

25平方公里。換言之,從2016年開始計算,如果不考慮舊改,深圳能夠使用的新增土地面積不超過100平方公里。在深圳已建成的城市面積中,2014年數據顯示,工業物流用地佔34%,居住用地佔24%,交通設施用地佔20%,商業服務用地佔5%,公共服務設施用地佔6%,其它佔11%。可以看出,深圳居住用地只佔整個城市面積的11%。

與國際大都市相比,這個數據低得驚人倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據僅比香港(8%)高一點。不過,深圳的人地矛盾由來已久,為什麼房價卻在2015年短時間內高位翻倍?直到2017年11月,深圳公佈《深圳市城市建設與土地利用十三五規劃(2016-2020)》,人們才恍然大悟。

「十三五規劃」應該是2015年已經制定,2016年開始實施,但一直沒有對外公佈。這個時間點,與深圳房價暴漲相符。這份文件指出:一、到2020年深圳的基本生態控制線不變,即不少於974平方公里。二、到2020年深圳的建設用地總規模控制在1004平方公里,1023平方公里基礎上,劃出20平方公里基本農田。

三、至2020年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%,劃定了270平方公里的「工業用地紅線」。這意味着到2020年,深圳50%的土地不可開發,15%的用地劃撥給了工業,剩餘35%由居住、商業、交通、公共服務設施共同使用。四、到2020年使用各種辦法釋放253平方公里的土地供應量。包括新增建設用地在87平方公里、清退建設用地58平方公里、城市更新用地30平方公里(拆遷重建規模12.

5 平方公里)、土地整備用地規模50平方公里,以及12 個圍海造田28.2 平方公里。這說明,深圳基本無可開發土地。在253平方公里的土地中,166平方公里來自舊改、填海等。

以253平方公里計算,除去工業用地30%,深圳只有177平方公里的土地可使用。根據「十三五規劃」,綜合交通用地不低於2078萬平方米,市政設施用地不低於225萬平方米,生態保護用地不低於56萬平方米,醫療新增用地不低於68 萬平方米,教育用地不低於250 萬平方米,文體設施不低於82 萬平方米,而保障房用地僅有31 萬平米。177平方公里土地減去以上用地規模總和,只剩下149平方公里。其中有多少是住宅建設用地,這份規劃沒有明確指出。

不過,文件計劃在「十三五」期間,全市實現新增住房有效供應65萬套;其中新建商品住房批准預售與現售30萬套,保障性住房和人才住房供應35萬套。這裏有兩個問題值得關註:一是不少新增土地來自拆舊建新,真實住宅數量供應不會太多;二是深圳的醫療、教育、文體都是短板,這些年還需要大量建設醫院、學校,尤其是高中、高水平大學及高質量醫院。所以,醫療、教育及文體的用地定然擠佔住宅用地,商品房供應依然不樂觀。以上只是規劃,我們看實際的數據:從2012年到2017年,深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中,居住用地只有8%。

2017年前8月,北京和上海分別供應了359和322萬平方米的住宅用地,廣州推出了164萬平方米,深圳在2017年全年純住宅用地零供應(只有一塊「只租不售」性質的住宅土拍,面積僅2萬平方米)。2018年深圳住宅用地供應(包含人才房)僅15.8萬平方米;2019年上半年,深圳住宅用地也是零供應。直到六月,深圳才推出5宗居住用地,土地面積共17萬平方米。

這五宗土地還只是限售三年的人才房,土地位置在寶安西鄉、龍華民治、光明區及坪山區。與「可憐」的住宅用地相比,深圳「大手筆」推出工業用地。今年11月,深圳一次性推出30平方公里的產業用地。這是什麼概念?

上海面積比深圳大三倍多,整個十三五期間新增的產業用地也不到30平方公里。居住用地供給極度不足,是深圳房價持續居高不下的根本原因。我們再看需求。與全國其他城市相比是,深圳的特殊性是它是一個移民城市,對全國各省的年輕人都有相當的吸引力。

從數據上看,近些年深圳新增人口數量呈爆炸性增長,規模居全國各大城市之首。2012年深圳常住人口為1055萬人,2013年新增8萬,2014年新增15萬,2015年新增60萬,2016年新增53萬,2017年新增55萬,2018年新增56萬。深圳每年大規模的新增人口,是一個日益膨脹的剛需市場。2015年、2016年城市新增人口突然暴增,與房價快速上漲高度一致。

深圳是北上廣深中限購程度最低的城市。這主要是因為深圳的戶籍門檻是這四大城市最低的。只要是全日製本科學歷、在深圳購買社保,便可直接入戶。深圳還推出了「秒批」政策,20個工作日以內即可完成入戶。

為了吸引人才,深圳市政府還給予1.5萬元補貼;同時,龍崗區及寶安區區政府,再追加1.5萬元補貼,一共三萬元。這種開放性的戶籍政策,相當於為深圳的購房需求及資金來源打開了巨大的口子。

每年新增50萬人口中,大多數都是年輕人,不少是大學畢業生。他們當中若有8000人,帶着父母的錢(含貸款)前來深圳購一套房,這就是一筆瘋狂的資金。8000套房的剛需,若一套房800萬總價,一共是640億。要知道,今年上半年深圳新房成交量不過1.

7萬套。可見,深圳的房價,是全國的年輕人背着父母的首付款和自己的月供托舉著的。另外,深圳年輕人正處於結婚及生育的高峰期。從2008年到2018年,小學生在校人數,北京增長了38.

3%,上海增長了35.5%,廣州增長了22.7%,深圳增長了75.5%。

2018年深圳在校小學生人數達102萬人,超過上海和北京,僅少於廣州3萬人。深圳的中小學生及在園兒童超過200萬,為四大城市之首。深圳快速增加的在校人數,是學位房快速上漲的主要動力。其實,自由戶籍,自由購房以及接受教育,本身是所有人的權利。

全國大量青年湧入深圳,說明這座城市擁有足夠的吸引力;大量新增人口及出生人口,是這座城市未來的希望。問題不在旺盛的需求,而在極度短缺的供給。這麼多人來深圳,房源如此之少,大批年輕人只能居住在城中村。深圳全市1071萬套存量住房中,73.

5%的房子在出租,其中又有62%為城中村出租屋。現在深圳租房人群達80%,大概有1600萬人租房,其中1100萬人租住在城中村。所以,客觀上的土地緊缺,以及人為製造的巨大的供需缺口,導致了2015年深圳房價大漲以及房價居高不下。深圳土地稀缺不假,但為何對工業用地如此「大手筆」,對居住用地卻如何「吝嗇」?

為何深圳對深漂們如此苛刻?2. 深圳當下:資產,還是保增長?深圳為什麼不增加住宅用地的供應量?

這確實令人費解。與大多數城市相比,深圳的土地財政依賴度並不高,地方稅收及財政盈餘都比較可觀,房價上漲的動力是什麼?一是金融城市的需要(做大資產);二是戰略部署的壓力(保持增長);三是工業立市的需要(第三部分分析)。先來看看金融城市的需要。

深圳和上海的土地財政依賴度都不高,但為了維持金融資產及地位,這兩座城市都不太能容忍房價下跌。這是由金融的信用來源決定的。房產和土地是金融體系的支柱,是融資最重要的抵押物。世界天量金融資產都是建立在房地產的基石之上,經過層層加槓桿、證券化而形成的。

房地產的估值,決定了金融城市的起跑線。世界金融城市如紐約、倫敦、東京、香港、新加坡,都是高房價城市。比如說,500萬在深圳買一套房,兩年後漲到1000萬,然後將其抵押獲得600萬貸款,再將這600萬投入到金融市場或實業投資。我們通常說,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,比拿房地產作為短期刺激經濟手段更為可怕的是,將房地產作為長期做大金融資產的工具。

如此,這座金融城市的房價將持續維持高位。正常情況下,樹不會漲到天上去。房地產市場具有明顯的周期性,房價上漲到一定程度也會下跌。但是,若人為乾預,如嚴控土地供應、貨幣刺激,很可能導致房地產市場長期扭曲,房價持續上漲。

美國曾經就這麼幹過。在30年代大蕭條期間,聯邦政府出於救市目的,以透支國家信用的方式給低收入者貸款買房。這一舉措催生了低首付比、分期付款的購房模式。到了1960年代末,原本救市之用的聯邦國民抵押貸款協會搖身變為大名鼎鼎的房利美。

伴隨着投資銀行的興起,房地產逐漸演化為長期做大金融資產的工具,從此走上證券化之路。1968年,美國誕生了第一份抵押貸款支持證券(MBS)。1970年第一季度,美國抵押貸款證券化規模為460億美元。到了1974年第三季度這一數據突破千億。

從1980年代開始,裏根、克林頓總統以及美聯儲主席格林斯潘努力推動金融混業。從此,美國房地產及金融市場迎來了持續達20多年的史詩級大牛市。在危機爆發之前,機構MBS的規模達到了近8萬億美元,美國房價、股票市值及金融衍生品規模到達歷史峰值。金融危機爆發後,美國聯邦財政部及美聯儲又積極救市,接管「兩房」,拯救貝爾斯登、美國國際集團等巨頭。

美聯儲甚至直接在市場上購買抵押證券累積達數萬億美元之巨。這些救市措施促使美國股市逆勢上揚,美國房地產在2012年也開始反彈。如今,美國股市及房價又處於歷史性高位。這時,房地產又如大蕭條時淪為了短期刺激經濟的工具。

從大蕭條至今,美國摸索出一套房地產金融玩法:短期保增長與長期做大金融資產交替輪換。當房地產用於長期做大金融資產玩崩後,又將其作為短期刺激經濟、保增長的手段再使用。如此反復交替使用,持續近百年之久。究其原因:人為利用市場製造泡沫,然後再嫁禍給市場。

我們再回到深圳的情況。從2010年開始,中國經濟增速進入拐點。從整體來看,深圳經濟增速下降,與全國經濟換檔下行是一致的,不過深圳經濟的波動性明顯高於全國整體。2011年中國GDP增速破10,2012年直接破8,2015年破7。

今年前三個季度,經濟同比增速為6.2%;第三季度增速為6%。市場預測第四季度全國GDP大概率破6。深圳GDP增速也是從2010年進入拐點,2010年GDP增​​速還有12%,2011年直接跌到10%,2014年破9。

受網紅歡迎的深圳網紅酒店所俱備的條件,一定是擁有一個能夠把自己拍得絕美絕倫的「打卡點」。而位於深圳鹽田區東部大鵬灣的凱貝麗君臨便擁有可以俯瞰山海的無邊際泳池,雖然不是五星級酒店,在泳池所享受或所見的風景卻不比五星級酒店遜色。

但從2014年到2017年這四年,深圳GDP增速維持在8%以上,比全國增速更加堅挺。這是為什麼?這四年間,深圳房價翻了一翻,加上槓桿效應,深圳的金融資產放大了幾倍​​。深圳房地產及金融資產的倍增,為實體投資、貿易融資、科技創投提供了資金便利。

但是,隨着全國經濟持續下行,中美貿易戰深入,深圳這種通過房地產做大金融資產的玩法立即出現副作用,經濟增速下滑明顯。2018年深圳GDP增速破8,2019年上半年破7,2019年前三季度增速為6.6%。目前,深圳尚未公佈第三季度的經濟數據。

雖然前三個季度深圳GDP增速依然高於全國平均增速6.2%,也高於廣東省平均增速6.4%,但是下滑速度太快。而且,這種下滑速度不是周期性及貿易戰能夠解釋的。

做大金融資產本質上是債務型經濟。但經濟出現週期性衰退時,債務型經濟則會加速下滑。深圳槓桿率明顯高於北上廣。深圳貸款多於存款,住戶存款1.

381萬億,貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計算,人均負債15萬元;如果考慮到存款因素,深圳人均淨負債4.4萬元。上海的情況與深圳相反,上海住戶存款多於貸款,上海住戶存款2.

857萬億,住戶貸款2.22萬億。其中,深圳住房貸款佔大頭,深圳住戶貸款約佔貸款99.7%。

上海公佈了住房貸款1.33萬億,房貸佔貸款的比重遠低於深圳,只有60%。房貸對消費的擠出效應也非常明顯。深圳人收入的30%都用於供房貸、租房。

2018年深圳零售總額6168億,與廣州9256億的零售總額差距相當大。究其原因,一方面,廣州的批發市場規模巨大,提高了零售總額;另一方面,深圳的居住支出比重太高削弱了消費能力。2015年深圳房價大漲,社會消費品零售總額增速驟降至2%。當經濟失速,深圳房地產從長期做大金融資產切換為短期保增長,房地產上漲動能被釋放,市場長期供給失衡引發了一場「爆力補缺」的大戲。

今年上半年開始,新房和二手房成交量都開始上升。雖然今年深圳新盤供應量相比過去兩年明顯增加,但是遠無法滿足市場需求。另外,今年開盤的不少樓盤都是大戶型豪宅,與市場剛需不匹配。今年上半年的深業中城、華僑城新天鵝堡、華潤萬象府等豪宅新房,千人搖號搶購,一房難求,價格均在十萬以上一平米,甚至還出現億元豪宅。

儼然,深圳的新房已經成為了投資品,玩家只是極少數人。奇缺、火爆的一手房市場將大多數購房需求推向二手房市場,引發二手房量價齊漲。2019年4月深圳二手房成交重返7000套之上,同比增加37.7%,創16個月以來的新高;5月新房成交4605套,創2016年調控以來新高。

9月開始,深圳二手房三連漲。11月數據顯示,深圳二手住宅銷售價格環比上漲1.4%,上海持平,北京和廣州分別下跌0.4%和0.

2%。而點燃深圳樓市內熱之火的是大灣區、示範區概念熱炒及一系列利好於樓市的政策。大灣區和示範區吸引了全國資金看多深圳樓市。下半年開始,深圳出現多次「史詩級土拍」,土地拍賣收入創新高。

一些業主及中介商通過微信群集中控盤,哄抬價格。隨着經濟增速快速下滑,深圳今年保增長的壓力明顯增大。尤其是中國特色社會主義先行示範區的戰略部署下達後,深圳連續出台一系列利好於樓市的措施:調整豪宅稅徵收標準,直接導致二手房成交大幅上升;取消商務公寓「只租不售」政策,大大激活了商務公寓市場;深汕新區解凍商品房市場,抬高了市場對房價上漲的預期。保增長光房地產還不夠,還包括國有投資尤其是基建拉動。

2019年前三季度深圳平均投資增速為17.9%,其中國有投資增速在40%以上,而民營投資增速僅僅為3%。深圳是一個典型的民營資本經濟體,如今民營投資增速如此之低,而國有投資增速奇高,其中不少來自基建投資。今年上半年,深圳基礎設施投資猛增48%。

今年,深圳挖路已挖出新高度,市民不論開車、步行無處不遇反復修挖,「深圳挖路」網絡搜索指數大幅度上漲。在長期做大金融資產+短期保增長的模式下,經濟失速依然明顯,民營投資大幅度縮減,住宅用地嚴重供不應求,新房變為投資品,二手房及學位房價格居高不下,深圳的未來如何?3. 深圳未來:香港,還是新加坡?

深圳的土地規劃以及樓市政策,決定了這座城市的產業格局及城市定位。愛爾蘭經濟學家理查德·坎蒂隆曾經在其著名的《商業性質概論》中指出:「土地擁有者決定了一個國家的人口數量和市場價格。」他發現,掌控土地的城邦領主如何安排土地生產,種植糧食,種植葡萄,還是狩獵,決定了這塊土地上能夠養活多少人,決定了這塊土地上的糧食價格。深圳人地矛盾緊張,可開發土地奇缺,政府每年供應多少土地,如何安排土地的使用,決定了這座城市的產業結構及未來前途;決定了這座城市的所能夠容納的人口數量,很大程度上影響着房地產價格;同時也間接地影響着這座城市的年輕人是否晚婚,是否不生育,生育多少個孩子,是否生育二胎。

從深圳的土地供應結構基本上可以看出這座城市的產業格局:一、極度壓縮住居住用地的土地供應,從而維持高房價,做大金融資產,以金融強市,為實體經濟及高科技產業融資;二、保障充足的工業用地,以工業立市,促進產業結構轉型升級,大力發展高科技產業及高端製造業。很多人不理解,為什麼深圳寧願把僅有稀缺的土地劃撥給工業,為什麼深圳寧願把僅有稀缺的土地劃撥給工業,也不多劃撥一些給供給嚴重失衡的住宅市場。反過來說,這種土地安排是由深圳的產業佈局及城市定位決定的。反過來說,這種土地安排是由深圳的產業佈局及城市定位決定的。

可以推測,深圳試圖發展成為一座「高房價+強金融+強工業+高科技」的國際性都市。其標杆是新加坡還是香港?今年11月深圳集中推出30平方公里產業用地,面向全球招商,主要對像是新興產業及先進製造業。在這30平方公里的產業用地上,計劃重點佈局以下三個方面:國家實驗室、國家產業創新中心、智能製造裝備產業群、人工智能產業群等。

在全球招商新聞發佈會上,深圳政府對外稱:「到2035年,深圳更重要的是面向全球的價值,以先行示範區的姿態成為全球標杆城市。」深圳市領導還將深圳與新加坡、紐約對標:「全球標杆城市來看,新加坡每平方公里33億元產出,紐約每平方公里接近90億元,深圳12億元的地均產出與其比較還有較大距離。」新加坡的人口密度與深圳差不多,其國土面積只有719平方公里,人口達564萬。但是,就在這彈丸之地,新加坡的工業產值比重高達30%,同時新加坡還是國際金融中心、國際貿易中心及國際航運中心。

作為金融中心,新加坡的房價也是亞洲頂級,每平方米摺合人民幣在5-20萬之間。深圳諸多方面與新加坡有相似之處。除了人口密度大外,工業(科技)、航運、貿易、金融及房地產這五大產業格局與新加坡接近。金融及房地產這五大產業格局與新加坡接近。

深圳能否借鑒新加坡模式,發展高端製造業的同時,做強金融產業?新加坡模式的邏輯是,高房價支撐金融資產,金融資產支撐國際貿易融資,貿易產業支撐國際航運,金融、貿易及航運共同支撐工業及科技。這個看似完美的產業網絡,存在一個巨大的漏洞,那就是人才如何在高房價的城市中立足。這個漏洞該如何填補?

新加坡政府早在1960年就推行了組屋制度,建設了持續大規模的組屋以低廉的價格租給公民居住;到80年代,基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的政府組屋;到2008年,新加坡85%的公民都居住在政府組屋,只有另外15%的公民在市場上購買高檔商品房,真正做到「居者有其屋」。深圳該如何填補這個漏洞?深圳也試圖建設保障性住房解決居住問題。2018年6月,深圳推出了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》:計劃深圳人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重,提升到新增住房供應總量的60%左右,其總量到2035年不少於100萬套。

但是,由於深圳新增住房供應非常有限,保障性住房還很難滿足市民住房需求。現今深圳租房人數達1600萬,到2035年假如增至2000萬;而100萬套保障性住房,預計只能夠解決300萬人的居住問題,覆蓋面積只有15%,遠遠低於新加坡的85%,覆蓋面積只有15%,遠遠低於新加坡的85%,甚至低於香港的50%。根據「十三五」規劃,從2016年到2020年,深圳保障房僅規劃31 萬平米用地。深圳想要擴大保障房建設用地,只能向城中村要地。

前兩年,深圳城中村舊改轟轟烈烈,但如今有些走走停停。城中村舊改能否緩解住房問題?還是加劇了居住困難?以深圳著名的白石洲舊改為例。

白石洲是一個規模巨大的城中村,這個片區有2500餘棟農民房,包含5萬套出租房,容納超過15萬打工者。這次白石洲舊改啟動,誕生了1878個億萬富翁,但是15萬打工者則需要另尋棲身之所。周邊天鵝堡、波托菲諾純水岸的房價為14萬,房租過萬,絕大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等,或到關外。這些地方房源緊張,學位緊張,房租及房價上漲。

深圳1100萬人租住在城中村,若大規模啟動舊改,不管是建設保障性住房還是商品房,居住房源都可能下降,房價及租金可能上漲。其實,密集的城鎮村,是深圳狹小的空間、高房價的「海綿地帶」,一定程度上起到了廉價住房的作用。因為城中村降低了深漂的住房成本,深圳才能享受全國的人才紅利。深圳現有的「城中村+高房價」模式,與「保障性住房+高房價」模式,如何取捨?

雖然城中村的房價低,但它依然是一座城市的「傷疤」。畢竟,一座大都市的長遠發展不能建立在房屋產權不明、居住環境糟糕的城中村之上。另外,根據12月印發的《深圳建設先行示範區行動方案(2019-2025年)》,深圳對醫療、教育及基礎設施的支持力度很大,醫療和教育的短板將進一步擠占居住用地。若沒有足夠的保障性住房解決居住問題,又繼續嚴控住宅用地供給,那麼深圳很難學習新加坡模式,可能一不小心進入香港模式。

香港與新加坡是兩個旗鼓相當的競爭對手,兩者都是世界級的金融、航運及貿易中心,也都是高房價城市。香港與新加坡存在兩個區別:一是香港的保障性住房覆蓋率為50%,遠低於新加坡,居住條件更無法與新加坡相提並論。二是香港的工業基本被淘汰,出現我們常說的「產業空心化」現象。先看第一個問題。

按理來說,香港接近50%的市民都居住在政府的公屋及居屋之中,與世界同等城市相比,其保障性住房的覆蓋率其實已經不低。但是,香港住房問題在於土地使用率極低,居住環境不理想,人均居住面積過低。這是為什麼呢?我們先來看看香港的房價是怎麼漲起來的。

香港的房價上漲始於1985年。為什麼是1985年?1984年底,政策規定:香港「所批出的新的土地,每年限於50公頃(不包括公屋用地)」。50公頃,什麼概念?

相當於深圳一個大型樓盤的面積。香港一年只供應這麼少土地及新房,市場嚴重供不應求,資金蜂擁而入。此後,香港房價持續上漲,直到1997亞洲金融風暴前達巔峰,這一政策也在這一年失效。香港的土地是國有產權,香港政府掌控著土地批租權。

九七之後,香港政府為何不大規模批租土地建設商品房及公屋?事實上,亞洲金融風暴時,董建華特首提出「八萬五」建屋目標計劃,但不幸夭折。如今,林鄭月娥提出大嶼山開發計劃也因各種反對而擱淺。為什麼?

從1985年開始,香港持續多年的極低土地供應推高了房價不說,還將社會矛盾集中於樓市之中。手握土地供給大權的港府,夾在中間、左右為難。在多方利益博弈之下,香港以法律的形式約束了土地供應。如今,香港的土地開發率僅有23.

7%,用於住宅用途的土地開發麵積76平方公里,僅佔土地總面積的6.8%,低於上海和深圳。香港另外75%的土地屬郊野及海島,其中23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區,合計約佔香港總面積超過38%的土地,被冠以環保之名明確禁止開發。另外,近9%的土地屬農業用地。

港府手上的空置住宅用地有2100公頃,扣除不適合建築的土地及丁屋預備土地,可供住宅開發的土地不到400公頃。我們來看深圳的情況。根據之前的分析,深圳劃定了50%左右的生態紅線,30%的產業用地,留給住宅用地的空間非常低。深圳這種極限住宅土地供給趨勢,與當年香港非常相似。

這種趨勢令人感到擔憂。再看保障性住房,按照上面的分析,到2035年深圳的保障性住房覆蓋面積還遠低於香港。從居住條件來看,深圳的城中村相當程度上替代了保障房作用,價格不算太高,但居住條件不如香港的公屋。所以,從房地產的角度,深圳的生態紅線及住宅供給正在走向香港模式;但保障性住房的供給在一定時期內還跟不上香港的公屋。

接下來,看「產業空心化」問題。在全球化及產業轉移過程中,城市間的產業更新換代,屬於市場競爭及自然淘汰的結果。對產業空心化,需要有效區分市場行為還是人為乾預:在五六十年代之前的紐約,其市中心到處是工廠,且髒亂不堪,如今工廠都消失了,取而代之的是金融。這就是產業空心化,但無關宏旨。

香港亦如此,六七十年代香港靠輕工業品製造起家;到八九十年代,香港製造業轉移到深圳、東莞及內地,如今成為了一個世界級的金融中心。這也無關宏旨。如今,我們看待一座城市的地位,需要城市群、都市圈的宏觀視野:各城市分工協作,構成一個龐大的經濟體。我們說紐約、東京、三藩市強大是說紐約灣區、東京灣區、三藩市灣區強大。

張五常說,深圳將成為地球經濟中心。其實,他說的並不只深圳,而是深圳一帶,包括東莞、惠州。其實,更準確的說是珠三角或大灣區。深圳主要發展金融、科技、航運及貿易,東莞主打製造業,若是市場形成的結果,必然有它的合理性。

但是,我們需要警惕的是,過度的人為主導。深圳其實一直都堅持工業立市,確立產業用地紅線,劃撥大規模的產業用地支持實體經濟及製造業發展。但是,為什麼如此優越的土地條件,卻沒有留住企業?主要原因可能有兩個:一、人為規劃土地供給,忽略了市場的傳遞效應。

深圳試圖劃撥大規模土地給工業,以平抑工廠及物流用地成本,但是極度稀缺的住宅用地引發房價上漲、物價上漲、用工成本上漲,催生傳遞效應,反過來推高了工廠及企業成本,對實體經濟及製造業造成一定的反噬。中國有經濟學家稱,拿掉豬肉就是通縮。這其實是違反市場規律的。豬肉稀缺導致豬肉價格上漲,進而帶動牛肉、羊肉、雞肉、魚肉以及其它食物替代品價格上漲。

在市場中,豬肉不是獨立的存在,產業用地也是如此。住房稀缺導致房價上漲,進而引發傳遞效應,工廠用工成本、物流成本甚至租金成本也跟着上漲。這就是住宅商品房價格及租金上漲給工業帶來擠出效應。2015年這輪房價大漲,大幅度拉漲了房租,包括城中村的房租。

從2015年到2019年,福田區、南山區三房一廳的小區房月租普遍翻倍,如今達7000-8000元;城中村月租也跟着翻倍,兩房或三房達3000-4000元。這意味着深圳80%的人群,即1600萬人的生活成本大幅度增加。房價、房租大漲進一步推高企業的店租、辦公租金、工資成本。受房租上漲及近期物價上漲影響,關內的工作午餐大概從2015年的20元,漲到現在的30元左右,漲幅為40%-50%。

深圳月平均工資從2016年的7400元上漲到2019年的9300元,漲幅為25%左右,遠低於房價及房租漲幅,房價收入比進一步擴大。深圳企業僱傭成本持續上漲,如今關內企業僱傭一名員工,每月工資加上社保及辦公租金總費用超過13000元。2018年,深圳規模以上的工業企業營收達3.3萬億,保持了9.

3%的增速,但是利潤卻下滑了4%。勞動成本、租金成本上漲很大程度上擠壓了工業企業利潤。二、「騰籠換鳥」政策加速了工廠撤離深圳。在「騰籠換鳥」的推動下,在「騰籠換鳥」的推動下,支持性政策減少,或土地被徵用,一些工廠逐漸遷移到東莞、惠州,或直接關閉。

結果是,籠子騰出來了,鳥飛走了,鳳凰沒有能及時請進來;關外一些地方廠房空置,門店關閉,城中村居住人口減少。今年前三季度,南山區GDP增長率為7.6%,福田區為7.2%,龍華區只有2%。

龍華區是傳統的工業重鎮,曾經大名鼎鼎的富士康就坐落在龍華。但如今富士康遷移到河南,甚至海外。2018年,深圳的工業增加值增速還有9%,今年第一季度掉到8.6%,上半年下滑到7.

4%,七月份進一步跌到6.1%。工業技術投資方面,2018年投資增速還有22.1%,今年上半年迅速下滑到11%。

這個下滑速度着實讓人驚出一身冷汗。「騰籠換鳥」應該是一種市場行為,讓價格機制發揮作用,觸發產業結構轉型升級。若人為過度干預,可能會適得其反。尤其是在宏觀經濟整體下行,中美貿易摩擦的大環境下,人為乾預的副作用則更加明顯。

與產業升級干預類似的是,金融整治。2012年開始,私募及P2P金融大規模興起,深圳福田中心區辦公樓月租在短時間內被抬高了100多一平米。然而,近些年,對金融嚴厲整治,大量金融企業倒閉,P2P幾乎被全面封殺。一些物業公司甚至明確不將辦公樓出租給P2P及私募公司。

這是深圳寫字樓大量空置、空置率持續走高的原因之一。金融整治及產業轉型升級固然是好,但是如果過度干預市場的自然淘汰,過度採用行政手段而不是穩定的製度手段,則容易加速週期性下行,導致產業接力不濟,經濟突然失速。最後有兩個問題需要理性面對的是:一、新加坡與香港都是開放經濟體,深圳距離國際化開放經濟體還隔着一層金融屏障,因此二者無法在同一個維度比較;但是,新加坡與香港的發展模式,值得深圳借鑒與警惕。二、深圳經濟「失速」有周期性因素,本不必過度擔憂。

深圳,是全國市場化程度最高的城市,又是科技型、外向型、金融化程度較高的經濟體,其經濟增長具有更為明顯的周期性,受到全國宏觀經濟及國際環境影響更大。2019年中美貿易戰進入實質性互加關稅的階段,這導致深圳前三季度的進出口總額下降1.8%,其中進口下降9.3%。

進出口總額的下滑一定程度上拖累了深圳經濟增速。增速快速下跌本身是市場對過去高增長的一種修正。這正如那句話:「蕭條的唯一原因是繁榮」。深圳的優勢,是發達的市場經濟及私人投資。

這樣的城市,需要更加相信市場,而不是乾預市場。總結:深圳其實沒什麼奇蹟。深圳奇蹟只不過是對常識的尊重,對市場的尊重,對人性的尊重,對人類文明發展規律的尊重。

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